Decisão recente do Superior Tribunal de Justiça reforça a importância da manifestação expressa do proprietário e da documentação da relação condominial.
Condomínio irregular pode cobrar taxa condominial?
A resposta depende das circunstâncias do caso.
Em decisão divulgada recentemente, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade da cobrança de taxas por um condomínio irregular em uma situação na qual a proprietária havia concordado expressamente, por escrito, com a obrigação de pagamento.
O entendimento chama atenção para um ponto especialmente relevante na administração condominial: a forma como obrigações são constituídas e documentadas pode ter impacto direto em uma futura cobrança. stj.jus.br
O que o STJ decidiu?
O caso envolvia uma ação para cobrança de cotas referentes a aproximadamente cinco anos.
Ao analisar o recurso, a Terceira Turma considerou que havia uma circunstância que diferenciava aquela situação de precedentes anteriores: a proprietária havia manifestado formalmente sua concordância com o encargo.
Segundo o STJ, os precedentes que protegem quem não aderiu à obrigação não poderiam ser aplicados automaticamente a uma situação em que ficou demonstrado o consentimento voluntário do proprietário.
Por isso, naquele caso concreto, prevaleceu a autonomia da vontade e a cobrança foi considerada legítima. stj.jus.br
Isso significa que todo condomínio irregular pode cobrar taxas?
Não.
Esse é justamente o cuidado mais importante na leitura da decisão.
O julgamento não estabeleceu uma autorização genérica para a cobrança por qualquer condomínio irregular. A existência de anuência contratual expressa foi determinante para a conclusão adotada pelo STJ.
A própria decisão utiliza a técnica de distinguishing, pela qual o tribunal verifica se as particularidades do caso permitem diferenciá-lo dos precedentes existentes. scon.stj.jus.br
O que essa decisão ensina para a administração condominial?
Mais do que uma discussão sobre cobrança, o julgamento reforça a importância da organização documental.
Quando uma obrigação precisa ser exigida posteriormente, contratos, termos de adesão, manifestações de concordância, deliberações e demais documentos relacionados à relação jurídica podem assumir papel relevante na análise do caso.
Por isso, a gestão jurídica da inadimplência não começa apenas quando uma cobrança precisa ser ajuizada. Ela também passa pela forma como as relações e obrigações são estruturadas ao longo do tempo.
Para administradoras de condomínios
A decisão é uma boa oportunidade para revisar procedimentos internos.
Vale observar como as obrigações são formalizadas, quais documentos são mantidos, como manifestações dos proprietários são registradas e se as informações necessárias permanecem acessíveis quando surge uma situação de inadimplência.
Uma documentação organizada não elimina conflitos, mas pode trazer mais segurança para a tomada de decisão e para a definição da estratégia de cobrança.
Informação jurídica também é ferramenta de gestão
Decisões judiciais podem alterar ou esclarecer riscos que fazem parte da rotina de quem administra condomínios.
Acompanhar esses movimentos e compreender suas consequências práticas permite tomar decisões mais seguras antes que uma questão operacional se transforme em um problema jurídico.
Hartmann Burmeister
Inteligência jurídica para empresas e negócios.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.968.030/DF.
Consultar a notícia oficial do STJ:
